Distrate de hipoteca: o que é, quando pedir e como cancelar a hipoteca

O que é o distrate de hipoteca

O distrate de hipoteca é o documento que permite cancelar uma hipoteca registada sobre um imóvel. No crédito habitação, é normalmente emitido pelo banco quando a dívida garantida pela hipoteca fica totalmente paga.

O Banco de Portugal define o distrate de hipoteca como o documento emitido pelo credor quando a dívida relativa ao crédito à habitação garantido por hipoteca, ou outro crédito hipotecário, se encontra totalmente paga, permitindo o cancelamento do registo de hipoteca no Registo Predial: glossário do Portal do Cliente Bancário.

Em termos simples: pagar o crédito acaba com a dívida, mas não apaga automaticamente a hipoteca do registo predial. Para retirar a hipoteca do registo, é necessário um documento que comprove que o banco autoriza esse cancelamento. Esse documento é o distrate.

Porque a hipoteca não desaparece sozinha

A hipoteca é uma garantia registada no Registo Predial. Enquanto estiver registada, aparece associada ao imóvel. Mesmo que a dívida já tenha sido paga, o registo só é atualizado com um pedido de cancelamento baseado em documento adequado.

Isto é importante porque muitas pessoas pensam que a última prestação do crédito resolve tudo. Não resolve. A dívida pode estar liquidada, mas a hipoteca continua visível até ser cancelada.

Se não cancelar a hipoteca, pode ter problemas mais tarde numa venda, doação, partilha, novo crédito ou consulta da situação jurídica do imóvel. O imóvel pode continuar a aparecer com uma garantia antiga, mesmo que o banco já não tenha crédito a receber.

Quando é necessário o distrate

O distrate é necessário sempre que a hipoteca deve ser cancelada porque a dívida garantida foi extinta ou porque a operação vai ser substituída por outra.

Os casos mais comuns são:

• terminou de pagar o crédito habitação;
• amortizou totalmente o empréstimo antes do prazo;
• vendeu a casa e vai liquidar o crédito na escritura;
• transferiu o crédito habitação para outro banco;
• precisa de libertar o imóvel de uma hipoteca antiga;
• quer regularizar o registo predial depois de dívida liquidada.

Em todos estes casos, a lógica é a mesma: a hipoteca só deve continuar registada enquanto existir uma dívida ou obrigação garantida. Quando essa dívida termina, o registo deve ser atualizado.

Distrate depois de pagar o crédito até ao fim

Se pagou o crédito habitação até ao fim do prazo, o banco deve emitir o documento que permite cancelar a hipoteca.

O Banco de Portugal comunicou que, desde 1 de janeiro de 2021, as instituições estão obrigadas a disponibilizar gratuitamente aos clientes a declaração de distrate, comprovando a extinção da dívida, no prazo máximo de 14 dias úteis a contar do fim dos contratos de crédito à habitação e hipotecário: novas regras no crédito à habitação e aos consumidores.

Depois de receber o distrate, deve promover o cancelamento da hipoteca no Registo Predial. O banco emite o documento, mas isso não significa que o registo fique automaticamente limpo em todos os casos.

Distrate por amortização total antecipada

Também pode precisar de distrate se amortizar totalmente o crédito antes do prazo. Isto acontece quando decide pagar o capital em dívida de uma só vez, usando poupanças, venda de outro ativo, herança ou outro financiamento.

Antes de amortizar, confirme:

• capital em dívida;
• juros corridos;
• eventual comissão de reembolso antecipado;
• data em que o pagamento será considerado;
• prazo para emissão do distrate;
• forma de cancelamento da hipoteca.

No crédito habitação, as comissões de reembolso antecipado têm limites legais e podem variar conforme taxa fixa ou variável. Veja também o guia sobre amortizar crédito habitação.

Depois da liquidação total, peça confirmação de que o contrato ficou extinto e acompanhe a emissão do distrate.

Distrate na venda de casa com crédito habitação

É muito comum vender uma casa que ainda tem crédito habitação. Nesse caso, parte do preço pago pelo comprador serve para liquidar a dívida ao banco do vendedor.

Na escritura, o banco do vendedor deve estar coordenado para receber o valor necessário e emitir ou disponibilizar o documento que permite cancelar a hipoteca existente. Sem esse cancelamento, o comprador não quer adquirir um imóvel com hipoteca antiga ativa.

Exemplo: vende a casa por 260.000 euros e ainda deve 140.000 euros ao banco. Na escritura, 140.000 euros podem ser pagos ao banco para liquidar o crédito, e o restante vai para o vendedor, depois de ajustamentos e custos. A hipoteca antiga deve ser cancelada no registo.

Este processo deve ser preparado antes da escritura. Não basta aparecer no dia e esperar que tudo esteja resolvido.

Distrate na transferência de crédito habitação

Na transferência de crédito habitação, o novo banco paga o empréstimo ao banco antigo. A hipoteca antiga é cancelada e é constituída uma nova hipoteca a favor do novo banco.

Na prática, podem existir vários atos articulados: liquidação do crédito antigo, distrate da hipoteca antiga, novo contrato de crédito e registo da nova hipoteca.

O comprador ou cliente nem sempre trata pessoalmente de todos estes passos, porque os bancos e a entidade responsável pela escritura ou registo coordenam o processo. Mas deve confirmar custos, prazos e documentos.

Veja também o artigo sobre transferência de crédito habitação.

Quem emite o distrate

O distrate é emitido pelo credor que beneficia da hipoteca, normalmente o banco que concedeu o crédito habitação.

Se o crédito foi cedido, vendido, transferido para outra entidade ou está associado a uma situação antiga, pode ser necessário identificar quem é atualmente o credor com legitimidade para emitir o distrate.

Isto pode acontecer com créditos antigos, bancos incorporados, fusões bancárias, cessões de crédito ou sociedades de gestão de ativos. Nesses casos, o processo pode demorar mais porque é necessário localizar a entidade competente.

Se a casa tem uma hipoteca antiga que já deveria ter sido cancelada, não assuma que a conservatória resolve sem documento adequado. Será necessário título suficiente para cancelar o registo.

Quanto tempo demora

Para contratos de crédito habitação e hipotecário extintos, o Banco de Portugal refere que a declaração de distrate deve ser disponibilizada gratuitamente no prazo máximo de 14 dias úteis após o fim do contrato.

Na venda de casa, o prazo prático depende da preparação da escritura. O banco do vendedor deve ser contactado com antecedência para emitir declaração de dívida, indicar valores para liquidação e preparar o distrate.

Na transferência de crédito, o processo depende da coordenação entre banco antigo, banco novo, cliente e entidade que formaliza a operação.

A regra prática é simples: não deixe o pedido de distrate para a véspera da escritura. Trate com antecedência.

O distrate é gratuito?

A emissão do distrate no fim do contrato de crédito habitação ou hipotecário deve ser gratuita, segundo as regras comunicadas pelo Banco de Portugal.

Mas há uma distinção importante: o documento emitido pelo banco pode ser gratuito, enquanto o cancelamento da hipoteca no registo predial pode ter custos de registo, emolumentos ou custos associados ao serviço usado.

Ou seja, o banco não deve cobrar pela declaração de distrate nos termos referidos, mas a conservatória ou o serviço de registo pode cobrar pelo ato de cancelamento da hipoteca.

Se algum valor lhe for cobrado pelo banco, peça explicação escrita e confirme se é comissão proibida ou custo efetivo de outro serviço, como depósito eletrónico, reconhecimento ou ato registral. Em caso de dúvida, pode reclamar junto do banco e do Banco de Portugal.

Cancelamento da hipoteca no Registo Predial

Receber o distrate não basta. É necessário cancelar a hipoteca no registo predial.

O Justiça.gov.pt explica que o registo predial reúne informação sobre a situação jurídica dos imóveis e permite registar factos como aquisição, hipoteca e outros atos relevantes: Registo Predial.

O cancelamento pode ser pedido junto de uma conservatória, através de serviços de registo predial online ou no contexto de atos como Casa Pronta, dependendo do caso.

Depois do cancelamento, é prudente confirmar através da certidão permanente que a hipoteca deixou de aparecer ativa.

Documento em papel ou eletrónico

O distrate pode surgir como documento físico ou em formato eletrónico, dependendo do processo e da entidade envolvida.

O gov.pt refere que pode ser pedido o depósito de documentos particulares autenticados do Registo Predial Online, incluindo documentos com consentimento do credor para cancelar o registo de hipoteca: depósito de documento particular autenticado.

Na prática, quem trata da escritura ou do registo deve indicar que formato é necessário. Se recebeu um distrate em papel, confirme se precisa de reconhecimento de assinaturas, autenticação ou outro requisito para o cancelamento. Se o processo for eletrónico, confirme se o documento foi corretamente depositado.

Distrate e Casa Pronta

Quando a compra e venda é feita através de Casa Pronta, vários atos podem ser tratados num único balcão, incluindo aquisição, registo e procedimentos associados à hipoteca.

Se está a vender uma casa com hipoteca e o comprador vai fazer crédito, pode haver cancelamento da hipoteca antiga e registo da nova hipoteca no mesmo contexto.

Mesmo assim, o distrate deve estar preparado. Se o banco do vendedor não disponibilizar os documentos necessários, o ato pode atrasar.

Por isso, confirme com antecedência junto do banco, comprador e balcão responsável.

Distrate, escritura e cheques bancários

Numa venda com crédito habitação, o distrate liga-se diretamente aos pagamentos da escritura.

O banco do vendedor informa qual é o valor necessário para liquidar a dívida numa determinada data. Esse valor pode incluir capital em dívida, juros até à data e eventuais encargos aplicáveis.

No dia da escritura, o valor indicado é pago ao banco do vendedor. O remanescente do preço é pago ao vendedor. Em troca, o banco consente no cancelamento da hipoteca.

Se a escritura for adiada, o valor de liquidação pode mudar, porque podem acrescer juros diários. Por isso, datas e valores devem estar alinhados.

O que pedir ao banco antes de vender casa

Se vai vender uma casa com crédito habitação ativo, peça ao banco:

• capital em dívida atualizado;
• declaração de dívida para venda;
• valor necessário para liquidação na data prevista;
• prazo para emissão do distrate;
• procedimento para cancelamento da hipoteca;
• contactos da área responsável;
• custos associados, se existirem;
• indicação sobre cheques ou transferências necessários.

Entregue esta informação à entidade que prepara a escritura. O vendedor, comprador, bancos e notário/solicitador/conservatória devem trabalhar com os mesmos valores.

E se houver mais do que uma hipoteca

Alguns imóveis têm mais do que uma hipoteca registada. Pode existir crédito habitação, crédito adicional, garantia de outro empréstimo ou hipotecas antigas não canceladas.

Antes da venda, consulte a certidão permanente e confirme todos os ónus. Se houver mais do que uma hipoteca, pode ser necessário obter distrate de cada credor.

Não basta cancelar uma hipoteca se existem outras. O comprador e o banco do comprador vão querer saber se o imóvel fica livre dos ónus que não devam manter-se.

Hipoteca antiga que nunca foi cancelada

É possível encontrar imóveis com hipotecas antigas que já deveriam ter sido canceladas há anos. Isto pode acontecer porque o crédito foi pago, mas ninguém tratou do registo.

Nessa situação, o proprietário deve contactar o banco ou entidade credora para obter o distrate. Se o banco já não existe como marca comercial, pode ser necessário perceber qual entidade assumiu a posição.

Enquanto o cancelamento não for feito, a hipoteca continua a aparecer na certidão. Isto pode atrasar uma venda ou um novo crédito.

Distrate e garantia pública para jovens

Nos créditos com garantia pessoal do Estado para jovens até aos 35 anos, a venda do imóvel também tem implicações.

O Portal do Cliente Bancário indica, nas perguntas frequentes, que em caso de venda do imóvel a garantia pública cessa com a emissão do distrate da hipoteca pela instituição ou com o consentimento expresso desta para a transmissão do imóvel, ainda que sem cancelamento da garantia hipotecária: perguntas frequentes do Portal do Cliente Bancário.

Se comprou com garantia pública e pretende vender, confirme com o banco quais os passos necessários antes de assinar compromissos de venda.

Como confirmar que a hipoteca foi cancelada

Depois de pedir o cancelamento, confirme a certidão permanente do registo predial. A hipoteca deve deixar de aparecer como inscrição ativa.

Guarde:

• distrate;
• comprovativo do pedido de cancelamento;
• comprovativo de pagamento de emolumentos;
• certidão atualizada;
• comunicações do banco;
• documentos da escritura, se aplicável.

Estes documentos podem ser úteis em venda futura, partilha, herança ou novo financiamento.

Erros comuns

O primeiro erro é pensar que pagar a última prestação cancela automaticamente a hipoteca.

O segundo erro é guardar o distrate numa gaveta e nunca pedir o cancelamento no registo.

O terceiro erro é pedir o distrate tarde demais antes da escritura de venda.

O quarto erro é não confirmar a certidão permanente antes de vender.

O quinto erro é esquecer hipotecas antigas ou garantias adicionais.

O sexto erro é confundir liquidação da dívida com cancelamento registral.

O sétimo erro é não confirmar custos de registo.

O oitavo erro é não alinhar datas entre declaração de dívida, cheques e escritura.

O nono erro é não verificar se o banco antigo foi substituído por outra entidade.

O décimo erro é não guardar prova do cancelamento.

Checklist para quem pagou o crédito

Se acabou de pagar o crédito habitação, confirme:

• o banco comunicou a extinção do contrato?
• recebeu o distrate ou declaração equivalente?
• o documento está correto?
• sabe onde pedir o cancelamento da hipoteca?
• pagou os emolumentos de registo aplicáveis?
• confirmou a certidão permanente depois do cancelamento?
• guardou todos os comprovativos?

Se ainda aparece hipoteca ativa na certidão, o processo não está concluído.

Checklist para quem vai vender casa com hipoteca

Antes da escritura de venda, confirme:

• capital em dívida atualizado;
• valor de liquidação na data da escritura;
• declaração de dívida emitida pelo banco;
• distrate preparado;
• forma de pagamento ao banco;
• cheques ou transferências alinhados;
• cancelamento de hipoteca previsto no ato;
• eventual nova hipoteca do comprador articulada;
• certidão permanente analisada;
• todos os ónus identificados.

Se algum destes pontos falhar, a escritura pode atrasar.

Conclusão

O distrate de hipoteca é o documento que permite cancelar a hipoteca quando o crédito garantido está liquidado. É necessário no fim do crédito, numa amortização total, numa venda da casa ou numa transferência de crédito habitação.

O ponto essencial é distinguir duas coisas: pagar a dívida e cancelar a hipoteca no registo. A dívida pode estar extinta, mas a hipoteca continuar registada até ser formalmente cancelada.

Peça o distrate com antecedência, confirme custos de registo, trate do cancelamento e verifique a certidão permanente. Só assim o imóvel fica juridicamente livre da hipoteca antiga.