Escritura da casa com crédito habitação: documentos, pagamentos e registo

O que é a escritura da casa

A escritura da casa é o momento em que a compra fica formalmente concluída. É aí que vendedor e comprador assinam o contrato definitivo de compra e venda, o preço é pago, a propriedade é transmitida e, quando existe crédito habitação, são também formalizados os atos ligados ao empréstimo e à hipoteca.

Em linguagem comum, chama-se quase sempre “escritura”. Mas a compra de imóvel pode ser formalizada por escritura pública, por documento particular autenticado ou através de serviços como o Casa Pronta. O ponto essencial é que o ato tem de cumprir a forma legal exigida e ser seguido do registo predial adequado.

O gov.pt explica que a escritura oficializa que o comprador passa a ser proprietário do imóvel e pode ser feita em cartório notarial, por advogados, no balcão único da conservatória, nos balcões Casa Pronta ou por documento particular autenticado posteriormente comunicado nos termos legais: compra e venda de imóveis em Portugal.

Este artigo explica o que acontece antes, durante e depois da escritura quando há crédito habitação.

Escritura pública, DPA e Casa Pronta

Há várias formas de concretizar juridicamente a compra da casa.

A escritura pública é feita perante notário ou entidade com competência para o ato. É a forma tradicional e continua a ser muito usada.

O documento particular autenticado, conhecido como DPA, é um documento assinado pelas partes e autenticado por entidade competente, como advogado, solicitador, notário ou conservador, nos termos legais. O serviço Justiça.gov.pt explica que um imóvel pode ser registado com DPA, mas esse documento só é válido se for autenticado e depositado online: depósito de documentos particulares autenticados.

O Casa Pronta é um serviço que permite tratar de vários procedimentos associados à aquisição e registo de um imóvel num só momento e num só balcão. Segundo o Justiça.gov.pt, pode ser usado para procedimentos relacionados com aquisição e registo, e tem custos tabelados que variam conforme exista um ou mais atos de registo: Balcão Casa Pronta.

Na prática, o comprador deve confirmar com o banco, vendedor e profissional responsável qual será a forma usada e que documentos são necessários.

Porque a escritura não é apenas “assinar papéis”

A escritura é o ponto de convergência de tudo o que foi preparado antes: CPCV, aprovação do crédito, avaliação bancária, seguros, IMT, Imposto do Selo, registo predial, cancelamento de hipotecas antigas, pagamento ao vendedor e constituição de nova hipoteca.

Se faltar um documento, uma guia de imposto, uma autorização do banco, uma declaração de distrate, uma assinatura necessária ou uma condição do crédito, a escritura pode ser adiada.

Por isso, a preparação começa dias ou semanas antes. O erro comum é tratar a escritura como uma formalidade de última hora. Na realidade, é o momento em que todos os elementos têm de estar alinhados.

O que acontece quando há crédito habitação

Quando compra com crédito habitação, a escritura normalmente envolve mais atos do que uma compra sem financiamento.

Além da compra e venda, existe contrato de mútuo com hipoteca, constituição da hipoteca a favor do banco, pagamento do preço, liquidação de dívida do vendedor se existir hipoteca anterior, registos e entrega de documentação ao banco.

O banco do comprador costuma preparar documentos do crédito, confirmar seguros, emitir instruções para a escritura e disponibilizar fundos. Se o vendedor ainda tiver crédito habitação, o banco do vendedor pode emitir distrate ou documento necessário ao cancelamento da hipoteca existente.

Tudo isto tem de estar coordenado. Um atraso de um banco pode impedir a escritura, mesmo que comprador e vendedor estejam prontos.

Antes da escritura: aprovação final do crédito

Antes de marcar escritura, confirme que tem aprovação final do crédito, não apenas simulação ou pré-aprovação.

A aprovação final deve refletir o imóvel concreto, a avaliação concluída, a documentação validada, os seguros aceites, a FINE com condições aprovadas e a decisão formal da instituição.

O Banco de Portugal explica que, quando comunica a aprovação do empréstimo, a instituição deve entregar ao cliente a FINE com as condições aprovadas: como contratar crédito à habitação.

Se ainda está só na fase de simulação, a escritura não deve ser marcada como se tudo estivesse garantido. O risco de atraso ou alteração de condições ainda existe.

Período de reflexão e FINE

No crédito habitação, a FINE é central. Deve ler as condições aprovadas antes de assinar. Confirme montante, prazo, tipo de taxa, spread, TAEG, MTIC, seguros, comissões, produtos associados e Imposto do Selo sobre o crédito.

A FINE não é apenas um anexo. É o documento que permite perceber o custo e as condições do crédito que será contratado na escritura.

Se a FINE final não coincide com o que tinha sido combinado, pare e peça esclarecimento antes da escritura. Uma diferença em spread, prazo, seguros ou produtos associados pode ter impacto durante muitos anos.

Pode rever o guia sobre FINE no crédito habitação.

Impostos pagos antes da escritura

Antes da escritura, normalmente tem de liquidar o IMT e o Imposto do Selo da compra, salvo isenção aplicável.

A Autoridade Tributária indica que, no dia da escritura, é obrigatório apresentar os comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo ou o comprovativo de isenção: Compra da casa: IMT e IS.

Se recorrer a crédito habitação, há também Imposto do Selo sobre o crédito, normalmente tratado no contexto do financiamento e refletido na documentação bancária.

Não deixe impostos para a véspera sem acompanhamento. Um erro na declaração Modelo 1 do IMT, no NIF, na quota de aquisição, na finalidade ou no imóvel pode atrasar o ato.

Documentos normalmente necessários

A lista de documentos pode variar conforme o caso, mas numa compra de casa com crédito habitação costumam surgir:

• documentos de identificação de compradores e vendedores;
• certidão permanente do registo predial;
• caderneta predial urbana;
• licença de utilização ou comprovativo de dispensa, quando aplicável;
• certificado energético;
• ficha técnica da habitação, quando aplicável;
• CPCV, se existir;
• comprovativos de pagamento ou isenção de IMT e Imposto do Selo;
• FINE e contrato de crédito;
• comprovativos dos seguros exigidos;
• documento de distrate ou cancelamento de hipoteca anterior, se existir;
• declaração de condomínio, quando aplicável;
• procurações, se alguém for representado;
• comprovativos dos meios de pagamento.

Confirme a lista com a entidade que fará a escritura e com o banco. Não assuma que todos os processos pedem exatamente o mesmo.

Certidão permanente e registo predial

A certidão permanente do registo predial permite confirmar a situação jurídica do imóvel: quem é o proprietário, que descrição está registada e que ónus existem, como hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros encargos.

O Justiça.gov.pt explica que o registo predial reúne informação sobre a situação jurídica dos imóveis e permite registar aquisições e outros factos relevantes: certidão permanente predial.

Antes da escritura, confirme se a certidão corresponde ao imóvel que está a comprar e se o vendedor tem legitimidade para vender. Se existirem hipotecas ou ónus, veja como serão cancelados ou tratados no ato.

Caderneta predial e VPT

A caderneta predial mostra informação fiscal: artigo matricial, localização, áreas, afetação e Valor Patrimonial Tributário.

O VPT é relevante para IMT e Imposto do Selo, porque a base de cálculo é, em regra, o maior entre preço e VPT. Se o VPT for superior ao preço, os impostos podem ser calculados sobre o VPT.

Antes da escritura, confirme se o artigo matricial, fração, localização e afetação estão corretos. Divergências entre caderneta e certidão podem exigir esclarecimento.

Licença de utilização

A licença de utilização é um dos documentos que mais pode atrasar compras, sobretudo em imóveis antigos, casas com obras ou situações em que há documentação incompleta.

Em muitos casos, a entidade que formaliza o ato e o banco exigem prova de licença de utilização ou documento equivalente. Existem regimes especiais e dispensas em certas situações, mas isso deve ser confirmado antes da escritura.

Se o vendedor diz que não é necessária licença, peça confirmação ao notário, solicitador, advogado, conservatória ou entidade responsável pelo ato, e também ao banco. Não espere pelo dia da escritura para descobrir que falta um documento essencial.

Certificado energético

O certificado energético é normalmente necessário na venda de imóveis. Identifica a eficiência energética da casa e recomenda melhorias possíveis.

O gov.pt inclui o certificado energético entre os documentos associados ao processo de compra e venda de imóveis. O comprador deve receber esta informação antes de concluir a compra.

Embora não costume ser o documento mais difícil do processo, a sua falta pode atrasar a escritura. Peça-o com antecedência.

Condomínio e dívidas

Em apartamentos, confirme a situação do condomínio. Dívidas, quotas extraordinárias aprovadas e obras em curso podem afetar o custo real da compra.

O ideal é obter declaração de não dívida ao condomínio e perceber se há obras aprovadas antes da data da escritura. O CPCV pode prever que o imóvel será vendido livre de dívidas até essa data, mas convém ter prova.

Se existem obras aprovadas mas ainda não pagas, confirme quem fica responsável. Uma discussão sobre condomínio no dia da escritura é um mau sinal de preparação.

Como é pago o preço

O preço pode ser pago por cheque bancário, transferência ou outro meio aceite pelas partes e pela entidade responsável pelo ato. Quando há crédito, o banco normalmente disponibiliza o montante financiado conforme instruções definidas.

Se o vendedor tem hipoteca, parte do preço pode ir diretamente para o banco do vendedor para liquidar o empréstimo. O restante vai para o vendedor. O banco do vendedor emite documento para cancelamento da hipoteca, quando aplicável.

Confirme antecipadamente:

• quanto vem do banco;
• quanto sai dos capitais próprios do comprador;
• quantos cheques são necessários;
• a quem são emitidos;
• se há liquidação de crédito anterior;
• quem recebe o remanescente;
• se todos os valores batem certo com o preço final.

Não trate meios de pagamento no próprio dia sem instruções claras.

Cheque bancário ou transferência?

Muitos processos usam cheque bancário porque dá segurança ao vendedor quanto à existência dos fundos. Mas algumas entidades e bancos podem aceitar ou exigir outros meios.

Se forem usados cheques, confirme nomes exatos dos beneficiários, valores, datas e comissões. Um erro no nome do beneficiário pode obrigar a emitir novo cheque e atrasar a escritura.

Se for usada transferência, confirme limites diários, horários bancários, comprovativos e momento em que o vendedor considera o pagamento recebido.

O meio de pagamento deve estar combinado antes da escritura e refletir instruções do banco, se houver financiamento.

Hipoteca do vendedor e distrate

Se a casa ainda está hipotecada ao banco do vendedor, essa hipoteca tem de ser cancelada no âmbito da venda. É comum, porque muitas casas são vendidas antes de o crédito antigo estar totalmente pago.

O banco do vendedor deve emitir documentação para permitir o cancelamento da hipoteca, após receber o valor necessário para liquidar a dívida. Esse documento é frequentemente referido como distrate.

Antes da escritura, confirme que o distrate estará disponível e que o valor a pagar ao banco do vendedor está correto. Se o distrate não estiver pronto, a escritura pode não avançar ou o comprador pode ficar exposto a risco desnecessário.

Nova hipoteca do comprador

Quando há crédito habitação, o banco do comprador constitui hipoteca sobre o imóvel. Esta hipoteca garante o empréstimo.

Isto significa que no mesmo ato podem existir compra e venda, mútuo e hipoteca. Depois, o registo predial deve refletir a aquisição pelo comprador e a hipoteca a favor do banco.

O comprador deve perceber que a hipoteca é uma garantia real. Se deixar de pagar e não regularizar a situação, o banco pode executar a garantia nos termos legais.

Registo depois da escritura

Comprar casa não termina apenas com a assinatura. O registo predial deve ser atualizado para refletir a aquisição e, quando aplicável, a hipoteca.

Em serviços como Casa Pronta, vários procedimentos de aquisição e registo podem ser tratados no mesmo momento. O Justiça.gov.pt indica que o Casa Pronta permite tratar de procedimentos associados à aquisição e registo de imóvel num só balcão.

Se o ato for feito por DPA ou escritura fora de um balcão que trate tudo automaticamente, confirme quem submete o registo, em que prazo e que comprovativos recebe. Não deixe esta responsabilidade indefinida.

Entrega das chaves

A entrega das chaves deve ser combinada antes. Em muitos casos, acontece no momento da escritura, após assinatura e pagamento. Mas pode haver exceções: imóvel ocupado, obras, mudança do vendedor ou acordo específico.

O contrato deve deixar claro quando o imóvel é entregue livre de pessoas e bens. Se alguma mobília, eletrodoméstico ou equipamento fica incluído, deve estar identificado.

Antes de aceitar as chaves, confirme se a casa está no estado acordado. Sempre que possível, faça uma vistoria próxima da escritura.

Vistoria antes da escritura

Uma visita final ao imóvel antes da escritura é prudente. Serve para confirmar se a casa está livre, se não houve danos, se os bens incluídos permanecem e se não há surpresas evidentes.

Verifique:

• chaves e acessos;
• água, luz e gás, quando possível;
• estado geral;
• humidades visíveis;
• eletrodomésticos incluídos;
• garagem e arrecadação;
• contadores;
• mobília que deveria sair ou ficar;
• lixo, entulho ou objetos deixados.

Se algo estiver diferente do acordado, resolva antes de assinar ou deixe a solução documentada.

Contratos de água, luz, gás e telecomunicações

Depois da escritura, terá de tratar de contratos de serviços. Água, eletricidade, gás, telecomunicações, condomínio e seguros devem ser organizados.

Confirme leituras dos contadores no dia da entrega. Tire fotografias, se possível. Isto evita discussões sobre consumos anteriores.

Também deve comunicar a nova morada às entidades relevantes, atualizar dados fiscais quando aplicável e tratar do condomínio.

Seguros no dia da escritura

No crédito habitação, o banco normalmente exige seguros em vigor: seguro de vida e seguro multirriscos, conforme condições aprovadas.

Confirme que as apólices estão emitidas, aceites pelo banco e com data correta. Se contratou seguros fora do banco, garanta que o banco validou coberturas, capital seguro, beneficiário e comprovativo.

Um problema nos seguros pode atrasar a libertação do crédito.

Veja o guia sobre seguros no crédito habitação.

Custos no dia da escritura

Além do preço da casa e impostos, podem existir custos de escritura, registos, Casa Pronta, honorários de solicitador ou advogado, comissões bancárias e outros encargos.

Se usar Casa Pronta, consulte previamente o preço aplicável. A página do Balcão Casa Pronta indica valores diferentes consoante exista um único ato de registo ou mais do que um ato, por exemplo compra e venda com financiamento bancário.

Confirme antecipadamente quem paga cada custo. Não presuma que está tudo incluído na proposta do banco.

Erros comuns na fase da escritura

O primeiro erro é marcar escritura sem aprovação final do crédito.

O segundo erro é não confirmar a FINE final.

O terceiro erro é deixar IMT e Imposto do Selo para a última hora.

O quarto erro é não confirmar distrate da hipoteca do vendedor.

O quinto erro é não verificar certidão permanente atualizada.

O sexto erro é ignorar licença de utilização ou certificado energético.

O sétimo erro é não combinar meios de pagamento.

O oitavo erro é não fazer vistoria antes da assinatura.

O nono erro é não saber quem trata do registo.

O décimo erro é aceitar chaves ou posse em termos diferentes do que foi acordado.

Checklist antes da escritura

Antes do dia da escritura, confirme:

• aprovação final do crédito;
• FINE final recebida e revista;
• seguros emitidos e aceites;
• avaliação concluída;
• IMT pago ou isenção emitida;
• Imposto do Selo pago ou tratado;
• escritura ou DPA marcado;
• documentos de identificação válidos;
• certidão permanente atualizada;
• caderneta predial;
• licença de utilização ou dispensa confirmada;
• certificado energético;
• declaração de condomínio, se aplicável;
• distrate da hipoteca anterior, se existir;
• cheques ou transferências preparados;
• vistoria final feita;
• entrega das chaves combinada;
• quem trata do registo predial.

Se algum destes pontos falhar, é melhor resolver antes do ato do que tentar improvisar no próprio dia.

Conclusão

A escritura é o momento final da compra de casa, mas não deve ser vista como uma simples assinatura. Num processo com crédito habitação, junta compra e venda, financiamento, hipoteca, impostos, seguros, pagamentos e registos.

A melhor forma de evitar atrasos é preparar tudo com antecedência: aprovação final do crédito, FINE, impostos, documentos do imóvel, distrate, meios de pagamento e registo.

Quando todos os elementos estão alinhados, a escritura é apenas a formalização de uma decisão bem preparada. Quando não estão, pode tornar-se o ponto onde todos os erros anteriores aparecem ao mesmo tempo.