Porque estes impostos têm de entrar nas contas da casa

Quando alguém calcula quanto precisa para comprar casa, costuma pensar primeiro na entrada inicial. Mas a entrada não é o único dinheiro necessário. Antes da escritura, há impostos e custos que podem representar vários milhares de euros.

Dois dos impostos mais importantes são o IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, e o Imposto do Selo. Se houver crédito habitação, também há Imposto do Selo sobre o empréstimo. Estes valores devem estar previstos antes de assinar o contrato-promessa de compra e venda, porque normalmente têm de ser pagos antes da escritura.

A Autoridade Tributária explica que, ao comprar uma casa, o comprador tem de pagar IMT e Imposto do Selo, e que no dia da escritura é obrigatório apresentar os comprovativos de pagamento ou de isenção, se existir isenção aplicável: Compra da casa: IMT e IS.

Este artigo explica como estes impostos funcionam em Portugal, que valores deve confirmar em 2026, como entram nas contas do crédito habitação e que erros deve evitar antes de avançar.

O que é o IMT

O IMT é o imposto pago na compra de imóveis. É devido pelo comprador e varia conforme a natureza do imóvel, a finalidade da compra, o valor tributável e a situação do adquirente.

Na compra de uma casa, a finalidade é decisiva. Comprar para habitação própria e permanente pode ter isenção ou taxas mais favoráveis. Comprar para segunda habitação, arrendamento, investimento ou outra finalidade pode ter regras diferentes. Comprar um prédio rústico, um terreno ou outro prédio urbano também altera o enquadramento.

No crédito habitação, o IMT é uma das despesas iniciais que deve ser considerada fora da prestação mensal. Mesmo que o banco financie 80%, 90% ou outro rácio do preço da casa, o IMT não deve ser ignorado. Em regra, precisa de ter liquidez para pagar este imposto antes da escritura.

O que é o Imposto do Selo na compra

O Imposto do Selo, ou IS, também é pago na compra de casa. A Autoridade Tributária indica que, na compra do imóvel, o Imposto do Selo tem taxa fixa de 0,8% aplicada sobre a mesma base do IMT.

Isto significa que o IS da compra não é calculado sobre a avaliação bancária, mas sim, em regra, sobre o maior entre o preço declarado e o Valor Patrimonial Tributário, tal como acontece com o IMT.

Exemplo simples: se a base tributável for 250.000 euros, o Imposto do Selo da compra será:

  • 250.000 euros x 0,8% = 2.000 euros.

Este valor soma à entrada, ao IMT e aos restantes custos da escritura.

Imposto do Selo sobre o crédito habitação

Se recorrer a crédito habitação, há ainda Imposto do Selo sobre o montante do empréstimo. Este imposto é diferente do Imposto do Selo da compra.

Na prática, numa compra com crédito pode ter:

  • IMT sobre a aquisição;
  • Imposto do Selo de 0,8% sobre a aquisição;
  • Imposto do Selo sobre o crédito concedido;
  • custos bancários, avaliação, escritura, registos e seguros.

O Imposto do Selo sobre o crédito depende do prazo e das regras em vigor. Deve aparecer na FINE, a Ficha de Informação Normalizada Europeia, e nas contas finais antes da escritura.

Por isso, quando calcula custos iniciais, não basta perguntar “quanto é o IMT?”. Tem de somar todos os impostos e encargos associados à compra e ao financiamento.

Qual é a base de cálculo: preço ou VPT?

A base de cálculo do IMT e do Imposto do Selo da compra é, em regra, o maior entre o preço declarado na transmissão e o Valor Patrimonial Tributário, conhecido como VPT.

A Autoridade Tributária explica que o IMT é calculado com base no valor de compra ou contrato ou sobre o VPT, aplicando-se sempre o valor mais alto.

Exemplo 1: compra por 250.000 euros e o VPT é 180.000 euros. A base será 250.000 euros.

Exemplo 2: compra por 180.000 euros e o VPT é 210.000 euros. A base será 210.000 euros.

Este ponto é essencial em imóveis antigos, heranças, vendas familiares, imóveis com VPT elevado ou situações em que o preço declarado parece baixo face ao valor fiscal. Antes de calcular impostos, confirme o VPT na caderneta predial.

Diferença entre VPT, avaliação bancária e preço de compra

Há três valores que muitas pessoas confundem.

O preço de compra é o valor acordado com o vendedor e declarado na escritura.

O VPT é o valor patrimonial tributário atribuído pelas Finanças, usado para efeitos fiscais como IMI, IMT e outros impostos.

A avaliação bancária é o valor atribuído ao imóvel no processo de crédito habitação, para efeitos de garantia e risco do banco.

O IMT e o Imposto do Selo da compra olham para o maior entre preço e VPT. Já o banco, para efeitos de LTV, olha normalmente para o menor entre preço de aquisição e avaliação. São lógicas diferentes.

Pode aprofundar a parte bancária no artigo sobre avaliação do imóvel no crédito habitação.

Tabelas de IMT em 2026: habitação própria permanente

Em 2026, para prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, a tabela do artigo 17.º do Código do IMT apresenta os seguintes escalões no Continente:

  • até 106.346 euros: taxa marginal 0%;
  • mais de 106.346 euros e até 145.470 euros: taxa marginal 2%;
  • mais de 145.470 euros e até 198.347 euros: taxa marginal 5%;
  • mais de 198.347 euros e até 330.539 euros: taxa marginal 7%;
  • mais de 330.539 euros e até 660.982 euros: taxa marginal 8%;
  • mais de 660.982 euros e até 1.150.853 euros: taxa única 6%;
  • superior a 1.150.853 euros: taxa única 7,5%.

Estes valores constam do artigo 17.º do Código do IMT, na página da Autoridade Tributária: Taxas do IMT.

A forma de cálculo nos escalões progressivos não é simplesmente multiplicar todo o valor pela taxa marginal. O Código prevê a aplicação da taxa média até ao limite do escalão anterior e da taxa marginal ao excedente, ou a utilização prática da parcela a abater quando apresentada em simuladores oficiais ou documentos fiscais.

Tabelas para habitação que não seja própria permanente

Se o imóvel se destina exclusivamente a habitação, mas não é habitação própria e permanente, há uma tabela diferente.

Em 2026, para prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação, não abrangido pela tabela de habitação própria permanente ou pelo regime jovem, os escalões começam com taxa de 1% até 106.346 euros e seguem com taxas marginais de 2%, 5%, 7% e 8%, antes das taxas únicas de 6% e 7,5% para valores mais elevados.

Isto afeta, por exemplo, compras de segunda habitação ou imóveis para investimento que sejam destinados a habitação. A diferença pode ser relevante face a uma compra de habitação própria permanente.

Antes de fazer contas, defina bem a finalidade fiscal da compra. A finalidade declarada tem consequências.

Isenção jovem até aos 35 anos

Desde 2024 existe um regime de isenção para jovens na compra da primeira habitação própria e permanente, sujeito a requisitos.

A Autoridade Tributária indica que, em 2026, pode haver isenção para quem tem até 35 anos, não é considerado dependente para efeitos de IRS, não é titular de direito de propriedade ou figura parcelar sobre prédio urbano habitacional no momento da compra nem nos três anos anteriores, e compra a primeira casa para habitação própria e permanente.

Em 2026, segundo a página da AT sobre compra da casa, o limite de valor é:

  • 330.539 euros no Continente;
  • 413.174 euros nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira.

Se a casa custar mais do que estes limites, a AT indica que só paga imposto sobre o valor que ultrapassar o limite de isenção.

Este benefício exige cuidado. Confirme idade, dependência fiscal, histórico de propriedade, finalidade da casa, valor relevante e data da escritura. Se comprar em conjunto com outra pessoa, a análise pode depender da quota-parte e dos requisitos de cada comprador.

E se um comprador tem direito à isenção e o outro não?

Em compras conjuntas, pode acontecer que um comprador cumpra os requisitos da isenção jovem e outro não. Por exemplo, um elemento do casal tem 32 anos e cumpre todos os requisitos, enquanto o outro tem 38 anos.

Nestes casos, a aplicação do benefício pode depender da quota-parte adquirida por cada um. A Autoridade Tributária tem exemplos e esclarecimentos sobre situações de compropriedade e isenção parcial.

O ponto prático é simples: não assuma que a isenção se aplica automaticamente à totalidade da compra só porque um dos compradores tem até 35 anos. Antes da escritura, confirme a liquidação no Portal das Finanças ou com o solicitador, notário, advogado ou serviço responsável pelo ato.

Exemplo: compra por 250.000 euros para habitação própria permanente

Imagine que vai comprar uma casa por 250.000 euros para habitação própria permanente, no Continente, e que o VPT é inferior ao preço. A base tributável será 250.000 euros.

Como o valor está acima de 198.347 euros e abaixo de 330.539 euros, entra no escalão com taxa marginal de 7%, mas com aplicação das regras progressivas.

Uma forma prática de estimar o IMT, quando se conhece a parcela a abater, é:

  • IMT = valor tributável x taxa marginal - parcela a abater.

Como as parcelas podem ser atualizadas e devem ser confirmadas em fonte oficial ou simulador fiável, use esta fórmula apenas como lógica de leitura. Para o valor final, confirme sempre a liquidação emitida pela AT.

O Imposto do Selo da compra, por sua vez, é mais direto:

  • 250.000 euros x 0,8% = 2.000 euros.

A estes valores somam-se escritura, registos, custos bancários e eventual Imposto do Selo sobre o crédito.

Exemplo: compra por 350.000 euros com isenção jovem parcial

Imagine uma compra de 350.000 euros para primeira habitação própria permanente por comprador que cumpre os requisitos da isenção jovem, no Continente, e em que o VPT é inferior ao preço.

O limite de isenção em 2026 no Continente é 330.539 euros. Como o preço ultrapassa esse limite, a isenção não cobre tudo. O imposto incide sobre a parte que excede o limite, nos termos aplicáveis.

Diferença:

  • 350.000 euros - 330.539 euros = 19.461 euros.

A conta final deve ser confirmada na liquidação oficial, porque a aplicação concreta do regime depende dos requisitos e da estrutura da aquisição. Mas este exemplo mostra a ideia principal: ultrapassar o limite não significa necessariamente perder todo o benefício; pode haver tributação apenas sobre o excedente, conforme indicado pela AT.

Exemplo: VPT superior ao preço

Imagine que compra uma casa por 190.000 euros, mas o VPT é 210.000 euros. Mesmo pagando 190.000 euros ao vendedor, a base fiscal será 210.000 euros, porque é o maior valor.

Isto pode surpreender compradores que fazem as contas apenas pelo preço acordado. Antes de assinar CPCV, peça a caderneta predial e confirme o VPT.

Se o VPT for superior ao preço, prepare impostos sobre o VPT. O banco, por outro lado, pode estar a analisar o financiamento com base noutros valores, como preço e avaliação. São cálculos diferentes.

Quando se paga IMT e Imposto do Selo

A declaração Modelo 1 do IMT deve ser entregue antes da escritura. Depois de submetida, são emitidas guias de pagamento de IMT e Imposto do Selo.

A AT indica que o IMT e o IS devem ser pagos no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, ficando sem efeito depois desse prazo. No dia da escritura, deve apresentar comprovativos de pagamento ou comprovativo de isenção.

Na prática, não deixe este passo para o último minuto. Erros no Modelo 1, dados do imóvel, NIF, quotas, finalidade ou isenção podem atrasar a escritura.

Como entregar a declaração Modelo 1

A declaração Modelo 1 do IMT pode ser entregue online no Portal das Finanças ou presencialmente num serviço de Finanças mediante marcação. Em muitos processos, o solicitador, advogado, notário, conservatória ou entidade que prepara o ato ajuda a tratar da liquidação.

Para preencher, são necessários dados dos compradores e vendedores, NIF, estado civil, regime de casamento, dados do imóvel, artigo matricial, fração, localização, preço total e quota-parte adquirida.

Se houver isenção, compropriedade, aquisição por jovens, permuta, herança, usufruto, aquisição parcial ou finalidade especial, confirme cuidadosamente antes de submeter.

IMT, Imposto do Selo e FINE

A FINE do crédito habitação deve mostrar vários custos associados ao financiamento, incluindo impostos ligados ao crédito. Mas a FINE não substitui o cálculo fiscal completo da compra.

Ao comparar propostas bancárias, veja:

  • Imposto do Selo sobre o crédito;
  • comissão de avaliação;
  • comissão de dossier ou formalização;
  • custos de conta;
  • seguros;
  • escritura e registos;
  • TAEG;
  • MTIC.

Em paralelo, calcule IMT e Imposto do Selo da aquisição. Só assim sabe quanto dinheiro precisa antes da escritura.

Veja também o guia sobre FINE no crédito habitação.

Estes impostos entram no financiamento?

Em regra, o banco financia uma percentagem do valor da casa, não todos os custos da compra. O limite de financiamento é analisado com base em critérios como preço, avaliação, LTV, finalidade e solvabilidade.

O comprador deve ter capitais próprios para entrada, impostos e custos iniciais. Mesmo com financiamento elevado, impostos e encargos podem exigir uma almofada relevante.

Exemplo: uma compra de 250.000 euros com financiamento de 90% exige 25.000 euros de entrada. Mas além disso pode precisar de vários milhares de euros para IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, avaliação, comissão bancária, seguros e mudanças.

Comprar casa sem margem para estes custos é arriscado.

Relação com a avaliação do imóvel

A avaliação bancária pode afetar o montante financiado, mas não altera automaticamente a base de cálculo do IMT. Para impostos, a regra principal é maior entre preço e VPT. Para crédito, o banco olha para preço, avaliação e limites de LTV.

Isto cria uma situação possível:

  • preço de compra: 250.000 euros;
  • VPT: 180.000 euros;
  • avaliação bancária: 230.000 euros.

Para IMT e IS da compra, a base será 250.000 euros. Para o financiamento, o banco pode considerar a avaliação de 230.000 euros como referência de garantia. Resultado: paga impostos sobre 250.000 euros, mas pode ter financiamento limitado pela avaliação de 230.000 euros.

É uma das razões para fazer contas com margem antes do CPCV.

CPCV: inclua estes custos antes de dar sinal

Antes de assinar contrato-promessa e entregar sinal, calcule todos os custos. O sinal pode ficar em risco se depois descobrir que não tem liquidez suficiente para impostos ou se o crédito não for aprovado no montante necessário.

A decisão prudente é preparar uma folha simples com:

  • preço da casa;
  • entrada exigida;
  • IMT estimado;
  • Imposto do Selo da compra;
  • Imposto do Selo do crédito;
  • escritura;
  • registos;
  • avaliação;
  • comissões bancárias;
  • seguros iniciais;
  • mudança e pequenas obras;
  • margem para imprevistos.

Se o total consumir toda a sua poupança, o risco é elevado. Comprar casa sem fundo de emergência pode transformar qualquer despesa inesperada num problema.

Erros comuns ao calcular IMT e IS

O primeiro erro é calcular impostos só sobre o preço e esquecer o VPT.

O segundo erro é esquecer o Imposto do Selo da compra.

O terceiro erro é esquecer o Imposto do Selo sobre o crédito.

O quarto erro é assumir que a isenção jovem se aplica sempre a qualquer compra até aos 35 anos.

O quinto erro é não distinguir habitação própria permanente de segunda habitação ou investimento.

O sexto erro é não considerar Regiões Autónomas, onde existem escalões ajustados.

O sétimo erro é usar simuladores desatualizados.

O oitavo erro é pensar que uma avaliação bancária alta reduz impostos.

O nono erro é deixar a liquidação para a véspera da escritura.

O décimo erro é assinar CPCV sem saber se tem dinheiro para todos os custos iniciais.

Checklist antes da escritura

Antes de marcar escritura, confirme:

  • preço final da compra;
  • VPT atualizado na caderneta predial;
  • finalidade da aquisição;
  • se é habitação própria permanente;
  • se existe isenção ou redução aplicável;
  • se algum comprador tem direito à isenção jovem;
  • quotas de aquisição de cada comprador;
  • IMT liquidado ou isenção emitida;
  • Imposto do Selo da compra liquidado;
  • Imposto do Selo sobre o crédito previsto;
  • custos de escritura e registos;
  • FINE atualizada;
  • avaliação bancária concluída;
  • comprovativos de pagamento prontos para o ato.

Se algum ponto estiver indefinido, resolva antes da data da escritura.

Conclusão

IMT e Imposto do Selo são custos centrais na compra de casa em Portugal. Não aparecem apenas depois da decisão; devem entrar nas contas desde a primeira simulação.

Em 2026, a base de cálculo é, em regra, o maior entre preço e VPT. O Imposto do Selo da compra é 0,8% sobre essa base. O IMT depende da finalidade, do valor, da localização e de benefícios como a isenção jovem até aos 35 anos.

Antes de assinar CPCV, confirme impostos, entrada, custos bancários, escritura, registos e margem de segurança. A prestação mensal é importante, mas a compra só avança se conseguir suportar também os custos antes da escritura.