CPCV na compra de casa: sinal, crédito habitação e cláusulas a confirmar

O que é o CPCV

CPCV significa contrato-promessa de compra e venda. Na compra de casa, é o contrato em que vendedor e comprador prometem celebrar a venda definitiva mais tarde, normalmente por escritura pública ou documento particular autenticado.

O CPCV não é a escritura. A propriedade só é transmitida no contrato definitivo. Mas o CPCV cria obrigações sérias. Define preço, sinal, prazos, condições, documentos, penalizações e regras caso uma das partes não cumpra.

O portal gov.pt refere que, no processo de compra de um imóvel em Portugal, pode ser assinado um contrato-promessa de compra e venda, embora não seja obrigatório: compra e venda de imóveis em Portugal.

Na prática, muitos negócios usam CPCV porque há tempo entre o acordo de compra e a escritura. Esse tempo serve para tratar crédito habitação, avaliação bancária, documentos do imóvel, liquidação de impostos, marcação da escritura e organização de capitais próprios.

Porque o CPCV é tão importante no crédito habitação

Quando compra com crédito habitação, o CPCV é especialmente sensível. O comprador pode ainda não ter aprovação final do crédito, a avaliação bancária pode não estar concluída e o banco pode aprovar menos do que o esperado.

Se assinar um CPCV e entregar sinal sem proteger estas situações, pode ficar obrigado a comprar mesmo que o financiamento não chegue. Se depois não conseguir cumprir, pode perder o sinal, dependendo do contrato e das regras aplicáveis.

O problema raramente está na intenção. A maioria dos compradores assina de boa-fé, convencida de que o banco aprovará o crédito. O risco está nos detalhes: avaliação baixa, taxa de esforço, documentos incompletos, alteração de rendimento, VPT, divergências na certidão, licenças ou prazos demasiado curtos.

Por isso, o CPCV deve ser lido antes de assinar, não depois de surgir o problema.

O que é o sinal

O sinal é uma quantia entregue pelo comprador ao vendedor no momento do CPCV, ou em fases previstas no contrato, como garantia do compromisso assumido. Também funciona como princípio de pagamento do preço.

O artigo 441.º do Código Civil estabelece que, no contrato-promessa de compra e venda, se presume que tem caráter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, mesmo que seja descrita como antecipação ou princípio de pagamento do preço: Código Civil, artigo 441.º.

Isto significa que chamar ao valor “adiantamento” ou “entrada” pode não afastar o regime do sinal. O que está escrito no contrato e a lei aplicável importam muito.

Não há uma percentagem única obrigatória para o sinal. Em muitos negócios fala-se em 10%, mas pode ser menos ou mais, conforme negociação. Quanto maior o sinal, maior o risco financeiro se o negócio falhar por motivo imputável ao comprador.

O que acontece se alguém incumprir

O artigo 442.º do Código Civil regula efeitos do sinal em caso de incumprimento. Em termos práticos, se quem entregou o sinal não cumprir por causa que lhe seja imputável, a outra parte pode fazer seu o sinal. Se o incumprimento for imputável a quem recebeu o sinal, a parte que o entregou pode exigir o dobro do que prestou, sem prejuízo de outras soluções previstas na lei e no contrato: Código Civil, artigo 442.º.

Esta é a razão pela qual o CPCV deve ser tratado com cuidado. Perder sinal não é uma hipótese teórica. Pode acontecer se o comprador se compromete a comprar e depois não consegue cumprir, sem ter uma cláusula que o proteja.

Como cada caso depende do contrato, das comunicações, dos prazos e da causa do incumprimento, situações de litígio devem ser avaliadas por advogado. Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico.

Cláusula de financiamento: o ponto crítico para quem precisa de crédito

Se vai comprar com crédito habitação, a cláusula de financiamento é uma das partes mais importantes do CPCV.

Uma formulação vaga como “o contrato fica dependente de crédito” pode gerar dúvidas. Que crédito? Em que montante? Em que prazo? Quantos bancos devem ser consultados? Basta uma recusa? E se o banco aprova crédito, mas por valor inferior? E se a avaliação fica abaixo do preço?

Uma cláusula mais prudente deve tratar, de forma clara, situações como:

• aprovação do crédito em montante mínimo necessário;
• avaliação bancária suficiente para o financiamento pretendido;
• prazo para obter decisão bancária;
• documentos que o comprador deve entregar ao banco;
• prova de recusa ou aprovação insuficiente;
• consequência se o financiamento não for aprovado;
• devolução do sinal, se essa for a vontade das partes;
• prazo para comunicar a situação ao vendedor.

Não existe uma redação única que sirva todos os casos. O ideal é que a cláusula seja adaptada ao negócio e revista por profissional qualificado.

Aprovação financeira não é aprovação final

Muitos compradores têm uma pré-aprovação do banco antes de assinar CPCV. Isso é útil, mas não é igual a aprovação final.

A pré-aprovação analisa sobretudo o perfil financeiro: rendimento, estabilidade, taxa de esforço, responsabilidades de crédito e histórico. A aprovação final depende também do imóvel, da avaliação, da documentação, das garantias e da confirmação das condições até à escritura.

O Banco de Portugal explica que, com a comunicação da aprovação do empréstimo, as instituições devem entregar ao cliente uma nova FINE com as condições aprovadas: como contratar crédito à habitação.

Enquanto não há aprovação formal e FINE com condições aprovadas, convém tratar qualquer simulação ou pré-aprovação como informação útil, mas não como garantia absoluta.

Avaliação bancária baixa: o risco mais comum

Um dos problemas mais frequentes é a avaliação bancária ficar abaixo do preço de compra. O banco pode financiar uma percentagem do menor entre preço e avaliação. Se a avaliação vem baixa, o financiamento disponível pode cair.

Exemplo: combina comprar por 250.000 euros e espera financiamento de 90%. Se a avaliação também for 250.000 euros, o financiamento máximo pode chegar a 225.000 euros, dependendo do banco e do perfil. Mas se a avaliação ficar em 220.000 euros, 90% são 198.000 euros. A diferença de capitais próprios aumenta muito.

Se o CPCV não prevê esta situação, o comprador pode ficar obrigado a avançar ou perder o sinal. Por isso, a cláusula de financiamento deve considerar não só “recusa do crédito”, mas também “aprovação por montante insuficiente devido à avaliação”.

Veja também o guia sobre avaliação do imóvel no crédito habitação.

O que deve constar no CPCV

Um CPCV bem preparado deve identificar claramente as partes, o imóvel, o preço, o sinal, os prazos e as condições do negócio.

Confirme, pelo menos:

• identificação completa de comprador e vendedor;
• estado civil e regime de bens, quando relevante;
• identificação do imóvel;
• artigo matricial;
• descrição predial;
• fração, garagem, arrecadação ou anexos;
• preço total;
• sinal pago e forma de pagamento;
• reforços de sinal, se existirem;
• prazo para escritura;
• entidade ou local previsível da escritura;
• documentos que o vendedor deve entregar;
• condição de aprovação do crédito, se aplicável;
• responsabilidade por despesas;
• estado em que o imóvel será entregue;
• bens incluídos, se existirem;
• consequências do incumprimento.

Se o contrato omite pontos importantes, peça revisão antes de assinar.

Documentos do imóvel a verificar antes de assinar

Antes do CPCV, deve pedir documentos do imóvel. Não é prudente entregar sinal elevado sem confirmar a situação jurídica e fiscal da casa.

Normalmente deve analisar:

• certidão permanente do registo predial;
• caderneta predial urbana;
• licença de utilização, quando aplicável;
• certificado energético;
• ficha técnica da habitação, quando aplicável;
• ata ou declaração de condomínio sobre dívidas, em apartamentos;
• plantas, quando relevantes;
• documentação de obras, alterações ou anexos;
• identificação de hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros ónus;
• situação de arrendamento ou ocupação.

Alguns problemas só aparecem tarde se ninguém os procurar: áreas que não batem certo, anexos não legalizados, garagem que não pertence à fração, dívidas ao condomínio, usufruto, penhora ou licença em falta.

Certidão permanente: o que procurar

A certidão permanente do registo predial mostra a descrição do imóvel, titularidade e encargos registados. É um documento essencial.

Veja se o vendedor é realmente proprietário. Confirme se há hipotecas, penhoras, arrestos, usufrutos, servidões ou outros ónus. Um imóvel pode ser vendido com hipoteca, desde que esta seja cancelada no momento próprio, mas isso deve estar previsto e tratado na escritura.

Se há vários proprietários, todos devem estar representados e aceitar vender. Se um proprietário está casado, o regime de bens pode exigir intervenção do cônjuge.

Em caso de dúvida, peça ajuda a solicitador, advogado ou notário antes de assinar CPCV.

Caderneta predial e VPT

A caderneta predial mostra informação fiscal do imóvel: artigo matricial, localização, áreas, afetação, titular e Valor Patrimonial Tributário.

O VPT é relevante para impostos como IMT e Imposto do Selo, porque a base de cálculo é, em regra, o maior entre preço e VPT. Se o VPT for superior ao preço, pode pagar impostos sobre o VPT.

A afetação também é importante. Se pensa comprar uma habitação, confirme se o imóvel está inscrito como habitação. Se a afetação for comércio, serviços, armazém, turismo ou outra, pode haver impacto em crédito, impostos e uso do imóvel.

Pode cruzar este tema com o artigo sobre IMT e Imposto do Selo na compra de casa.

Licença de utilização e imóveis antigos

A licença de utilização comprova que o imóvel pode ser usado para a finalidade indicada, quando aplicável. Em muitos negócios, é um documento essencial para escritura e financiamento.

Há regimes e exceções para imóveis antigos, mas não deve assumir nada. Se o vendedor diz que não é necessária licença, peça confirmação à entidade que fará a escritura e ao banco.

A falta de licença, divergências entre licença e realidade, obras não legalizadas ou alterações estruturais podem atrasar ou impedir a escritura. Se estes temas aparecerem depois do CPCV, a posição do comprador fica mais frágil.

Condomínio: dívidas e obras aprovadas

Em apartamentos, confirme a situação do condomínio. Dívidas, obras aprovadas, quotas extraordinárias e litígios podem afetar o custo real da compra.

Peça declaração de não dívida ao condomínio e, se possível, informação sobre obras aprovadas em assembleia. Uma casa pode parecer dentro do orçamento e, pouco depois da compra, surgir uma quota extraordinária elevada para fachada, telhado, elevador ou garagem.

O CPCV pode prever que o imóvel será entregue livre de dívidas de condomínio até à data da escritura. Mas convém ter prova documental, não apenas promessa verbal.

Prazo até à escritura

O prazo entre CPCV e escritura deve ser realista. Comprar com crédito habitação exige tempo para avaliação, aprovação final, emissão de FINE, período de reflexão quando aplicável, seguros, liquidação de impostos, marcação de escritura e recolha de documentos.

Um prazo demasiado curto aumenta risco para o comprador. Se o banco atrasa, se a avaliação demora ou se falta um documento, pode entrar em incumprimento do CPCV.

Em vez de aceitar automaticamente 30 dias, avalie a complexidade do processo. Em muitos casos, 60 a 90 dias pode ser mais confortável, mas depende do negócio, banco, vendedor e documentação.

Se precisa de crédito, o prazo deve refletir essa realidade.

Sinal: quanto entregar

O valor do sinal é negociável. Não há uma regra legal que obrigue a 10% em todos os negócios.

Um sinal mais alto pode tornar a proposta mais atrativa para o vendedor, mas aumenta o risco do comprador se algo correr mal. Um sinal mais baixo reduz exposição, mas pode ser menos competitivo num mercado com vários interessados.

Ao decidir, considere:

• confiança na aprovação do crédito;
• existência de cláusula de financiamento;
• estado documental do imóvel;
• valor total da compra;
• prazo até à escritura;
• liquidez disponível;
• risco de avaliação baixa;
• custo de oportunidade do dinheiro.

Não entregue um sinal que o deixaria financeiramente destruído se houvesse litígio.

Reforço de sinal

Alguns CPCV preveem reforço de sinal em determinada data. Por exemplo, 5.000 euros na assinatura e mais 15.000 euros após aprovação de crédito ou passado certo prazo.

Este mecanismo pode ser aceitável, mas exige cuidado. Se houver reforço antes da aprovação final, o risco aumenta. Se o reforço depende de uma condição, essa condição deve estar escrita de forma objetiva.

Evite aceitar reforços automáticos em prazos curtos se ainda depende de banco, avaliação ou documentos do vendedor. Cada reforço aumenta o valor em risco.

Forma de pagamento do sinal

O sinal deve ser pago por meio rastreável: transferência bancária, cheque bancário ou outro meio documentado. Evite pagamentos em numerário.

O CPCV deve indicar valor, data e forma de pagamento. O vendedor deve dar quitação do valor recebido.

Guarde comprovativos. Se houver disputa, o comprovativo de pagamento e a redação do CPCV serão importantes.

Se o vendedor ainda tem hipoteca

É comum o imóvel estar hipotecado ao banco do vendedor. Isso não impede necessariamente a venda, mas deve ser tratado na escritura.

Normalmente, parte do preço serve para liquidar a dívida do vendedor, e o banco emite distrate para cancelar a hipoteca. O comprador deve confirmar que a hipoteca será cancelada no ato ou nos termos acordados.

O CPCV pode prever que o imóvel será vendido livre de ónus e encargos na data da escritura, exceto os que sejam expressamente aceites. Não ignore este ponto.

Se a casa está arrendada ou ocupada

Comprar uma casa ocupada é diferente de comprar uma casa livre. Se há arrendamento, ocupantes, usufruto ou outra situação de uso, o comprador deve saber antes de assinar.

Se o objetivo é habitação própria permanente, a entrega livre de pessoas e bens deve estar prevista, se for essa a condição acordada. Indique data, estado de entrega e consequências se não ocorrer.

Não confie apenas em frases como “até lá sai tudo”. Coloque no contrato.

CPCV e impostos

O CPCV em si não substitui a escritura e, em regra, não transmite a propriedade. Mas já deve antecipar impostos da compra.

Antes de assinar, calcule:

• IMT;
• Imposto do Selo da compra;
• Imposto do Selo sobre o crédito;
• escritura;
• registos;
• comissões bancárias;
• seguros;
• custos de mudança e pequenas obras.

Se só tem dinheiro para a entrada e o sinal, mas não para impostos, o negócio pode falhar perto da escritura. Veja o guia sobre IMT e Imposto do Selo.

CPCV com garantia pública para jovens

Se pretende usar a garantia pública para jovens, tenha ainda mais cuidado. O regime pode facilitar financiamento, mas não elimina análise de solvabilidade, avaliação do imóvel, documentação e requisitos legais.

O Banco de Portugal explica que a garantia pessoal do Estado visa permitir financiamento entre 85% e 100% do valor da transação do imóvel, isto é, preço de aquisição ou, se inferior, valor da avaliação no momento da contratação do crédito: garantia pessoal do Estado.

Se a avaliação ficar abaixo do preço, pode continuar a haver diferença a cobrir. Se os requisitos não forem cumpridos, o banco pode não avançar. O CPCV deve considerar estes riscos.

Quando envolver advogado ou solicitador

Deve considerar apoio profissional antes de assinar quando há crédito por aprovar, sinal elevado, avaliação ainda por fazer, vários proprietários, heranças, divórcio, procurações, usufruto, imóveis arrendados, obras não legalizadas, anexos, divergências de áreas, VPT superior ao preço, prazos curtos ou cláusulas que não compreende.

O custo de rever um CPCV pode ser pequeno face ao risco de perder milhares de euros de sinal.

Mesmo quando há mediação imobiliária, lembre-se: o mediador facilita o negócio, mas não substitui aconselhamento jurídico independente do comprador.

Erros comuns antes de assinar CPCV

O primeiro erro é assinar antes de ter pré-aprovação bancária.

O segundo erro é não incluir cláusula de financiamento clara.

O terceiro erro é esquecer a avaliação bancária.

O quarto erro é entregar sinal demasiado alto para o risco assumido.

O quinto erro é aceitar prazo curto até à escritura.

O sexto erro é não verificar certidão permanente e caderneta predial.

O sétimo erro é não confirmar licença de utilização.

O oitavo erro é não calcular IMT, Imposto do Selo e custos bancários.

O nono erro é confiar em acordos verbais.

O décimo erro é não pedir ajuda profissional quando o contrato tem cláusulas complexas.

Checklist antes de assinar

Antes de assinar CPCV, confirme:

• tenho pré-aprovação ou simulação sólida do crédito?
• o banco já analisou rendimentos e responsabilidades?
• o imóvel ainda precisa de avaliação?
• o CPCV protege-me se o crédito não for aprovado?
• protege-me se o banco aprovar menos por avaliação baixa?
• o prazo até à escritura é realista?
• o sinal é compatível com o meu risco?
• há reforço de sinal? em que condições?
• vi a certidão permanente?
• vi a caderneta predial?
• confirmei licença de utilização ou regime aplicável?
• confirmei dívidas de condomínio?
• calculei impostos e custos totais?
• os bens incluídos estão descritos?
• o imóvel será entregue livre de pessoas e bens?
• alguém qualificado reviu o contrato se houver dúvidas?

Se não consegue responder, ainda não deve assinar.

Conclusão

O CPCV é uma das fases mais importantes da compra de casa. Não é uma formalidade para “segurar o imóvel”; é um contrato com consequências financeiras relevantes.

Para quem compra com crédito habitação, os pontos críticos são sinal, prazo, cláusula de financiamento, avaliação bancária e documentação do imóvel. Uma cláusula mal escrita pode deixar o comprador exposto se o banco recusar crédito ou aprovar menos do que o necessário.

Antes de assinar, confirme documentos, faça contas aos impostos, avalie o risco do sinal e peça revisão profissional se houver dúvidas. Comprar casa começa muito antes da escritura; começa no cuidado com o compromisso que assume no CPCV.