A taxa mista vai terminar: como preparar a próxima prestação

O período de taxa fixa do seu crédito habitação está a terminar? Antes de aceitar uma nova proposta ou esperar pela próxima cobrança, confirme como o contrato passa a funcionar, qual o capital ainda em dívida e que prestação cabe no orçamento.

O fim do período fixo de uma taxa mista não significa, por si só, que a prestação vai aumentar. A comparação depende da taxa que termina e das condições previstas para a fase variável. Também não significa que o empréstimo termina ou que precisa de contratar outro crédito.

Este guia ajuda a preparar a transição: reúne os dados a pedir ao banco, explica como fazer as contas e mostra o que comparar se estiver a ponderar renegociar, transferir ou amortizar.

Informação consultada em 19 de outubro de 2026. Todas as taxas e prestações dos exemplos são hipotéticas. Não são cotações atuais da Euribor, propostas comerciais ou previsões de mercado.

O que acontece quando termina o período fixo?

Num crédito de taxa mista, existe um período inicial de taxa fixa, seguido de um período de taxa variável. A passagem segue as condições contratadas, salvo alteração acordada com o banco. Na fase variável, a TAN resulta da soma do indexante e do spread. Banco de Portugal — Taxas de juro no crédito à habitação.

Por exemplo, um contrato pode prever taxa fixa durante três anos e, depois, Euribor a seis meses acrescida de um spread. O que deve procurar nos seus documentos é a duração exata de cada fase e as condições aplicáveis a partir da mudança.

O capital que ainda deve continua a ser reembolsado durante o prazo restante. Não se volta automaticamente ao montante inicial nem se reinicia o prazo original.

Para uma comparação geral entre modalidades, consulte o guia sobre taxa fixa, variável e mista.

Que informações deve confirmar no contrato?

Reúna o contrato, os aditamentos, a FINE e o extrato mais recente. Se houver diferenças entre uma simulação antiga e o contrato efetivamente celebrado, peça esclarecimento ao banco.

Prepare uma ficha com estes dados:

• Data de fim do período fixo: quando termina a condição atual.
• Primeira prestação afetada: em que cobrança se reflete a mudança.
• Capital previsto em dívida nessa data: quanto falta reembolsar.
• Prazo restante: número de mensalidades ainda por pagar.
• Indexante contratado: por exemplo, Euribor a três, seis ou 12 meses.
• Spread da fase variável: confirme o valor com e sem bonificação.
• Condições da bonificação: seguros, conta, domiciliação ou outros requisitos previstos.
• Comissão de reembolso antecipado: enquadramento aplicável na data em que pondera amortizar ou transferir.

Não use apenas a taxa promocional da proposta inicial. Para preparar a próxima prestação, precisa das condições da fase seguinte e dos dados atualizados do empréstimo.

Qual é a Euribor usada na transição?

A cotação diária que vê numa notícia não é necessariamente o valor aplicado ao contrato. O indexante usado no crédito habitação resulta de uma média mensal; a revisão acompanha o prazo do indexante contratado. Uma Euribor a seis meses é revista de seis em seis meses. Banco de Portugal — Cálculo da taxa variável.

Para evitar confusões na passagem de regime, peça ao banco que identifique por escrito a média mensal utilizada, a data de início do período de juros e a primeira prestação correspondente.

Distinga três datas: o fim da taxa fixa, o início do período de juros variável e o dia em que a prestação é debitada. Podem referir-se a momentos diferentes do processamento do empréstimo.

Até conhecer a média que será aplicada, faça simulações com vários valores. Uma estimativa ajuda a preparar o orçamento, mas não substitui a comunicação do banco.

Leia também como a Euribor afeta a prestação da casa.

Como estimar a nova prestação

Para um empréstimo com amortização regular e prestações mensais constantes entre revisões, a simulação depende sobretudo do capital em dívida, da TAN e do número de prestações restantes.

Fórmula e pressupostos

Uma fórmula habitual é P = C × i ÷ [1 − (1 + i) elevado a −n], em que P é a prestação de capital e juros, C é o capital em dívida, i é a taxa mensal e n é o número de mensalidades restantes.

Na aproximação usada neste artigo, a taxa mensal é a TAN dividida por 12. Uma TAN de 3,50% corresponde a i = 0,035 ÷ 12. A TAEG não deve ser colocada neste campo como se fosse a taxa de juro do contrato.

Os cálculos seguintes não incluem seguros, manutenção de conta, impostos ou outras despesas. Pressupõem ausência de carência e de capital diferido, sem amortizações extraordinárias, e arredondamento apenas no resultado final. Convenções contratuais de juros e arredondamentos podem produzir diferenças face à cobrança real.

Use o simulador de prestação mensal com os dados atualizados e confirme os pressupostos da ferramenta.

Exemplo com 180.000 euros em dívida e 30 anos restantes

Considere que, na data da mudança, faltam pagar 180.000 euros em 360 mensalidades. Para mostrar a sensibilidade à taxa, mantemos o capital e o prazo iguais em todos os cenários.

O cenário de 2,50% é uma referência calculada com os mesmos dados. Não representa necessariamente a última prestação efetivamente cobrada na fase fixa, pois nessa prestação o capital e o número de mensalidades podem ser diferentes.

Se o indexante considerado fosse 2,70% e o spread fosse 0,80%, a TAN seria 3,50%. Neste exemplo, a prestação estimada seria de 808,28 euros. Estes valores não descrevem uma oferta de mercado.

Uma descida da taxa também pode reduzir a prestação. Por isso, confirme primeiro as condições do seu contrato antes de concluir que precisa de mudar.

Quanto pesa a mudança no orçamento familiar?

A diferença da prestação deve ser analisada juntamente com os restantes encargos. Imagine um agregado com rendimento líquido mensal de 2.800 euros, outro crédito de 150 euros e prestação da casa de 808,28 euros.

A taxa de esforço simples será: (808,28 + 150) ÷ 2.800 × 100 = 34,2%.

Se a prestação da casa passar para 912,03 euros, o mesmo cálculo dá 37,9%. Se, ao mesmo tempo, o rendimento cair para 2.500 euros, o resultado aproxima-se de 42,5%.

São testes de orçamento, não uma reprodução da avaliação de risco de um banco. Não incluem despesas familiares como alimentação, transportes ou saúde.

Faça uma segunda conta: depois das prestações, dos seguros, do condomínio e das despesas essenciais, quanto fica para poupar e enfrentar imprevistos? Uma percentagem isolada pode esconder um orçamento sem margem.

Experimente o simulador de taxa de esforço e inclua um cenário de menor rendimento.

As cinco opções a comparar antes da mudança

1. Manter as condições previstas no contrato

Comece por perceber o que acontece se não alterar nada. Essa é a base de comparação para todas as propostas.

Registe a prestação estimada, os custos associados e o risco de revisões seguintes. Mesmo que a primeira prestação variável seja confortável, teste um cenário menos favorável.

2. Renegociar com o banco atual

Pode pedir a revisão do spread, do regime de taxa ou do prazo. A renegociação exige acordo entre ambas as partes. O Banco de Portugal esclarece que não podem ser cobradas comissões pela renegociação de contratos de crédito. Banco de Portugal — Como renegociar.

Peça uma proposta escrita e confirme o que muda. Uma redução da prestação obtida apenas por prolongamento do prazo merece uma comparação diferente de uma redução obtida pela taxa.

Custos de terceiros ou encargos fiscais devem ser discriminados e justificados quando aplicáveis; não devem ser confundidos com uma comissão bancária de renegociação. Banco de Portugal — Entendimento sobre custos de renegociação.

Veja o guia para renegociar crédito habitação.

3. Contratar um novo período de taxa fixa

Uma proposta de nova taxa mista pode dar previsibilidade durante mais algum tempo. Compare a duração desse período, a taxa efetiva contratada, os encargos associados e as condições que voltam a aplicar-se depois.

Pergunte também quanto custaria sair durante a fase fixa. A prestação inicial é apenas uma parte da decisão; a flexibilidade pode ser relevante se prevê vender a casa ou amortizar uma quantia elevada.

4. Transferir o crédito para outro banco

Uma transferência merece avaliação quando as condições globais melhoram depois de considerados os custos de mudança. Não a compare apenas pelo spread.

Peça ao novo banco uma lista dos custos suportados por si e dos custos eventualmente assumidos pela instituição, com as condições da campanha. Confirme por escrito eventuais obrigações de permanência e o tratamento dos seguros.

Se uma mudança tivesse 1.250 euros de custos líquidos e reduzisse os encargos mensais em 50 euros, a recuperação simples demoraria 25 meses. É uma conta ilustrativa: ignora o valor temporal do dinheiro e deixa de ser válida se a diferença mensal mudar ou se os contratos amortizarem capital de forma diferente.

Leia quando pode compensar transferir o crédito habitação.

5. Amortizar parte do capital

Reduzir a dívida também altera a prestação. Com TAN hipotética de 3,50% e 360 mensalidades restantes, passar de 180.000 para 170.000 euros reduziria a prestação calculada de 808,28 para 763,38 euros: menos 44,90 euros por mês.

O exemplo mantém a taxa e o prazo. Não inclui a comissão de amortização ou impostos e não significa que usar 10.000 euros de poupança seja a melhor opção para todas as famílias.

Compare o benefício com a reserva que fica disponível e com despesas previsíveis. Para testar valores, use o simulador de amortização de crédito habitação.

Amortizar ou transferir antes ou depois do fim da taxa fixa?

A data pode fazer diferença nos encargos de saída. Na informação geral consultada, os limites da comissão de reembolso antecipado são 2% do capital reembolsado em taxa fixa e 0,5% em taxa variável. Podem existir comissões inferiores ou isenções aplicáveis. Banco de Portugal — Reembolsar e transferir.

Sobre 180.000 euros, estes máximos corresponderiam, isoladamente, a 3.600 euros e 900 euros, respetivamente. São exemplos do cálculo da comissão, sem impostos ou outras despesas.

Peça ao banco uma simulação para duas datas concretas: uma ainda na fase fixa e outra já na variável. Confirme o regime efetivamente aplicável em cada data e as condições contratuais; não use apenas a data em que entregou o pedido.

Não trate uma notícia sobre uma isenção temporária de outro ano como prova de que a operação será gratuita hoje. Também não adie uma decisão só por causa da comissão: compare a diferença de juros, os custos de formalização e a validade das propostas.

Alargar o prazo baixa a prestação, mas pode aumentar o custo

No mesmo exemplo de 180.000 euros e TAN de 3,50%, a diferença entre 30 e 35 anos seria:

Os totais foram calculados com as prestações antes do arredondamento aos cêntimos. A taxa foi mantida constante durante todo o período apenas para isolar o efeito do prazo: não é uma previsão para um crédito variável. Não estão incluídos seguros, comissões ou impostos.

Neste exercício, reduzir a mensalidade em cerca de 64 euros acrescentaria aproximadamente 21.467 euros de juros. O alargamento pode ajudar um orçamento pressionado, mas deve ser escolhido conhecendo esse efeito.

O prazo adicional também não está automaticamente disponível: depende do acordo e das condições aplicáveis ao processo.

Como comparar propostas sem se deixar guiar pela prestação inicial

Peça propostas para o mesmo capital e prazo e com datas de referência comparáveis. Se uma proposta altera o prazo, faça também uma comparação em condições iguais.

Confira a TAN, a TAEG, o MTIC, os seguros, a manutenção da conta, os produtos associados e os custos de saída. Na taxa variável ou mista, leia os pressupostos usados nos totais: o valor apresentado não elimina a incerteza das revisões futuras.

A FINE permite identificar as condições e as obrigações adicionais. O Banco de Portugal esclarece também que alterações de taxa previstas contratualmente devem ser comunicadas com antecedência mínima de 15 dias, identificando os elementos da próxima prestação. Banco de Portugal — Contratação e informação durante o empréstimo.

Não some indiscriminadamente todos os seguros e comissões à prestação para calcular uma segunda TAEG informal. Para o orçamento, apure o encargo mensal efetivo; para comparar as taxas legais de custo, use a informação normalizada e esclareça diferenças entre propostas.

Leia o guia para interpretar a FINE e o guia dos seguros de vida e multirriscos.

Um calendário prático para preparar a transição

Os períodos seguintes são sugestões de organização, não prazos legais nem garantia de conclusão de uma transferência.

Cerca de três meses antes

Localize o contrato, confirme a data de mudança e peça a projeção do capital e do prazo restantes. Atualize o orçamento familiar e teste várias taxas.

Cerca de dois meses antes

Peça alternativas ao banco atual e, se fizer sentido, a outras instituições. Compare seguros, encargos e custos de saída. Reúna os documentos solicitados sem assumir que uma simulação já é aprovação.

Nas semanas anteriores

Confirme a decisão, as condições escritas e o calendário de execução. Se não houver alteração acordada, prepare o pagamento de acordo com o contrato vigente.

Depois da primeira prestação variável

Compare a cobrança com a comunicação recebida: capital, prazo, TAN e valor de capital e juros. Esclareça diferenças e registe a próxima data de revisão.

Se a próxima prestação não couber no orçamento

Contacte o banco antes de falhar o pagamento e explique a dificuldade previsível. O enquadramento de prevenção de incumprimento inclui o PARI, através do qual a instituição avalia a situação e procura soluções adequadas nos termos aplicáveis. Banco de Portugal — Prevenção do incumprimento.

Prepare o rendimento atual, as despesas essenciais, os outros créditos e o valor que consegue pagar. Guarde as comunicações e responda aos pedidos de informação.

Evite usar um cartão ou um novo crédito pessoal para cobrir sucessivamente a prestação sem resolver o desequilíbrio. Isso acrescenta encargos a um orçamento já pressionado.

Consulte o guia para dificuldades no crédito habitação.

Checklist antes do fim do período fixo

• Confirmei a data da transição e a primeira prestação afetada.
• Conheço o capital em dívida e o número de mensalidades restantes.
• Identifiquei o indexante, o spread e as condições de bonificação.
• Simulei mais do que uma taxa, sem confundir cenários com previsões.
• Somei seguros e outros encargos ao orçamento da casa.
• Comparei manter o contrato, renegociar, transferir e amortizar.
• Pedi custos de saída para datas concretas.
• Preservei uma reserva para imprevistos.
• Tenho as condições acordadas por escrito.

Preparar a mudança com antecedência permite decidir com números comparáveis. A opção adequada é a que equilibra prestação, custo, estabilidade e margem no orçamento, tendo em conta o que pode acontecer depois da próxima revisão.

Conteúdo informativo. Confirme os cálculos, os encargos e as condições aplicáveis no contrato, na informação do banco e, quando exista uma nova proposta, na FINE. Este guia não substitui uma avaliação financeira individual.